Vos garanties pour les parties communes ont-elles réellement débutée?
L'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la garantie en cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
1° le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:
b) par le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes ;
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
Départ des garanties dans le cadre du Règlement
Il faut distinguer la fin des travaux, de la réception des travaux.
«fin des travaux des parties communes»: la date à laquelle tous les travaux de l'entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine;
La réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception, la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception.
Il faut donc qu'il y ait réception des parties communes pour qu'il y ait début de garantie. Cette étape revêt un caractère de formalisme de la procédure à suivre. L'arbitre Guy Pelletier écrivait :
« L'article 25 du Règlement est très formel quant à la procédure à suivre pour faire la réception des parties communes. Notamment l'entrepreneur doit expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, soit une personne physique ou morale qui a conclu un contrat de vente.
[39] L'Entrepreneur affirme avoir transmis l'avis de fin des travaux à tous les bénéficiaires le 27 septembre 2006. Même si cette preuve a été mise contestée par le Bénéficiaire, il faut cependant noter qu'à cette date, il n'y avait aucun bénéficiaire de la garantie puisque les occupants étaient encore locataires. Aucun loyer mensuel n'a été exigé des locataires, mais plusieurs ont dû, en contrepartie, déposer un montant de plusieurs milliers de dollars chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte de vente.
[40] Selon les documents déposés par l'Entrepreneur, les premières ventes des unités ont été conclues le 28 septembre 2006, tel qu'il apparaît sur l'index des immeubles (E-1).
[41] Enfin selon l'article 25, l'entrepreneur doit aussi expédier l'avis de fin des travaux au « syndicat des copropriétaires ». Or, le 27 septembre 2006, le syndicat des copropriétaires n'était pas encore constitué. Le seul syndicat de copropriété connu, à ce moment-là, était le « syndicat de la (sic) Les Manoirs Masson Bloc A »[3] qui avait, comme seul administrateur, l'Entrepreneur dont le siège social est à la même adresse que sa place d'affaires, à Laval.
[42] L'Entrepreneur a plaidé que la publication de la Déclaration de copropriété avait pour effet de créer un syndicat de copropriété au sens du Code Civil du Québec et qu'ainsi, rien dans le Règlement n'interdisait à l'entrepreneur de représenter le syndicat des copropriétaires.
[43] Suivant cette logique, l'Entrepreneur aurait dû faire la preuve, situation incongrue, qu'il s'est formellement expédié un avis de fin des travaux à titre de représentant du « syndicat de la (sic) Les Manoirs Masson Bloc A ».
[44] Malgré tout cela, est-ce que l'Entrepreneur peut mandater lui-même le professionnel et signer la déclaration de réception des parties communes au nom du syndicat des copropriétaires?
[45] Se référant à l'article 25 du Règlement, l'arbitre Despatis[4], répond de façon négative à cette question :
[45.1] « Ainsi, selon cette disposition, la réception des parties communes est l'aboutissement d'un processus par lequel le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat, donc l'acheteur, reconnaît qu'on a complété les travaux relatifs aux parties communes à une date donnée. L'article 25 veut que cette reconnaissance soit mise en mouvement par la transmission à chaque copropriétaire connu d'un avis formel de l'entrepreneur le notifiant qu'il estime avoir complété les travaux. »
[46] Rappelons ici la décision de l'arbitre Edwards[5] qui a aussi statué dans le même sens :
[46.1] «…l'Entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel aux fins de l'article 25 du Règlement en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété et ne peut pas signer le formulaire de l'Étape 5B en sa qualité d'Entrepreneur et de représentant du syndicat de copropriété : le formulaire de l'Étape 5B complété ainsi n'est pas conforme à l'article 25 du Règlement. »
[47] L'article 33 du Règlement précise, dans le mécanisme de mise en œuvre de la garantie, que l'inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur, le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires et ce dernier. Le législateur, qui ne parle pas pour ne rien dire, a jugé nécessaire d'utiliser l'expression « conjointement » pour identifier le syndicat des copropriétaires à titre d'acteur distinct de l'entrepreneur. »
L'article 25 du règlement qui prévoit le mécanisme de mise en œuvre des garanties des parties communes stipule que :
25. «réception des parties communes»: l'acte dont copie a été transmise à chaque bénéficiaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu'il indique. Cette déclaration s'effectue à la suite de la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires. »
Jusqu'en février 2006, le Règlement ne prévoit pas d'autre façon que celle prévue à l'article 25 pour qu'il y ait réception des parties communes d'une copropriété. En l'absence de réception des parties communes par un professionnel du bâtiment retenu par le syndicat, il n'y aura pas de début de garantie pour les malfaçons et pour les vices cachés et la garantie couvrira seulement la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties.
En 2006 le législateur a voulu couvrir un vide dans le règlement et a introduit la notion de réception présumée. En introduisant la notion de réception présumée, le législateur, tend à responsabilisé le syndicat et à circonscrire la durée des garanties dans le temps.
Réception présumée aux termes du Règlement
Le règlement prévoit une réception présumée dans le cas ou il n'y a pas de réception par un professionnel du bâtiment des parties communes.
L'article 25.1 du Règlement stipule :
La réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies :
1 les travaux sont terminés ;
2 le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur ;
3 l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception ;
4 il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes.
L'arbitre Me. Johanne Despatis a fait une analyse de la mise en application de cette réception présumée qui est une interprétation stricte du règlement.
« La réception des parties communes d'une copropriété est une étape cruciale pour déterminer l'étendue de certaines garanties énoncées au Règlement puisque certaines couvertures sont assujetties à des délais extinctifs qui courent à compter de la réception des parties communes. Je pense ici aux délais applicables à la garantie contre les malfaçons et contre les vices cachés.
Le Règlement entoure cette question de la réception d'un indéniable formalisme exigeant que soit associé à l'exercice un professionnel du bâtiment désigné par le syndicat et qui comporte une inspection conjointe en règle des parties communes. Bref, il ne s'agit pas d'une simple formalité.
Cette disposition crée une présomption selon laquelle malgré l'absence de réception formelle, il peut néanmoins y avoir constat de réception. Cette présomption assujettit pareil constat à des conditions strictes. Son texte ne laisse d'ailleurs aucun doute sur le fait que si l'une de ces conditions n'est pas remplie, il ne saurait y avoir présomption de réception des parties communes. Cette disposition crée une présomption selon laquelle malgré l'absence de réception formelle, il peut néanmoins y avoir constat de réception. Cette présomption assujettit pareil constat à des conditions strictes. Son texte ne laisse d'ailleurs aucun doute sur le fait que si l'une de ces conditions n'est pas remplie, il ne saurait y avoir présomption de réception des parties communes. »
De la jurisprudence arbitrale ont peux retenir certaines constantes.
Dans aucun cas, il ne peut y avoir de réception des parties communes tant que le syndicat est sous le contrôle de l'entrepreneur.
L'entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel aux fins de l'article 25 du Règlement en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété.
Ainsi si la procédure impérative de la réception des parties communes n'a pas été suivie dans votre copropriété peut-être n'est-il pas trop tard pour faire valoir vos droits.
Me Avelino De Andrade
Zaurrini Avocats
(450) 975-1110
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