Capsule juridique AZRAN & ASSOCIÉS
PERCEPTION DES CHARGES COMMUNES
On dit souvent que l'argent mène le monde. Cette expression fréquemment utilisée dans la vie de tous les jours ne perdrait certainement pas de son sens si l'on souhaitait l'appliquer au merveilleux monde de la copropriété ! En effet, l'une des principales problématiques rencontrée par les administrateurs demeure la perception des charges communes. L'article 1064 du Code civil du Québec prévoit que « chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges communes résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071 ». De plus, l'article 1072 du Code civil du Québec énonce notamment ce qui suit : « Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance ». On y mentionne également le fait que le pourcentage minimum de la contribution au fonds de prévoyance (5 % de la contribution aux charges communes) ainsi que le fait que le syndicat doit aviser sans délai chaque copropriétaire du montant exact de sa contribution (en plus du délai pour la payer).
Ainsi, dès que le copropriétaire est avisé du montant qu'il doit payer, le Syndicat ne devrait tolérer aucune excuse quant à un retard dans le paiement des sommes dues. Il est du devoir des administrateurs d'entreprendre toutes les démarches nécessaires afin de récupérer les charges communes et ce, dès qu'un retard se manifeste. Les administrateurs sont élus afin de gérer efficacement l'immeuble et l'une de leur principale obligation est de s'assurer que l'argent soit disponible afin de pouvoir payer toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble.
Dans certains cas, le copropriétaire fautif est familier avec les occupants de l'immeuble et se permet ces retards. Ainsi, le Syndicat hésite avant d'entreprendre des démarches de recouvrement afin de ne pas nuire à l'harmonie collective de la copropriété. Cette attente devient rapidement néfaste car non seulement les copropriétaires peuvent croire erronément que le fait de ne pas payer n'entraînera aucune conséquence, mais ce sont souvent ces mêmes personnes qui devront assumer ultérieurement le manque à gagner du Syndicat par l'entremise de cotisations spéciales.
Par conséquent, dès que la date limite est dépassée pour effectuer ces paiements, le Syndicat (ou la compagnie de gestion) doit contacter le copropriétaire en défaut et lui envoyer une lettre sans délai. Par ailleurs, nous rappelons que les déclarations de copropriété comprennent habituellement une clause stipulant que tout défaut partiel à la date prévue rend exigible le solde ou la cotisation de la dette. Cette clause permet donc d'éviter que la situation ne se répète continuellement, surtout si le défaut concerne le premier paiement mensuel d'un nouveau budget.
Si le défaut persiste malgré les communications du Syndicat, nous suggérons de recourir aux services d'un avocat afin que celui-ci fasse parvenir au copropriétaire une mise en demeure. Une lettre rédigée par des procureurs et envoyée par l'entremise des huissiers obtient souvent le résultat escompté, étant plus concret, efficace et rapide. Enfin, dans une situation où aucune de ces démarches ne fonctionne, vous aurez la possibilité d'inscrire une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires si le défaut de payer les charges communes perdure depuis plus de trente jours, ou encore d'entreprendre devant la chambre civile de la Cour du Québec (ou à la Cour des petites créances pour les créances de 7 000,00 $ ou moins) une procédure judiciaire pour récupérer les sommes dues.
Pour des informations additionnelles quant à la présente ou pour toute intervention de notre part pour vous assister dans la perception des charges communes, n'hésitez pas à contacter le soussigné.
Par Me Karl De Grandpré AZRAN & ASSOCIÉS
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